山東省淄博市人大常委會

第四十八條 業主依法共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，業主委員會應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。

物業服務期限屆滿前，業主依法共同決定續聘的，業主委員會應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。

物業服務期限屆滿前，物業服務人不同意續聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主、業主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

物業服務期限屆滿后，業主仍未共同作出續聘或者另聘決定，物業服務人繼續提供服務的，原合同繼續有效。當事人可以隨時解除物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

第四十九條 物業服務合同終止的，物業服務人應當在約定期限內退出物業服務區域；未約定期限的，應當在合同終止之日起三十日內退出物業服務區域。

物業服務人退出物業服務區域前，應當將物業服務用房、相關設施，代收的有關費用、預收的物業服務費，以及本條例第四十七條規定的檔案、資料等交還給業主委員會、物業管理委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。

物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業服務費。

原物業服務人違反本條第二款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業服務費；造成業主損失的，應當賠償損失。

第五十條 區縣城市管理部門、街道辦事處、鎮人民政府應當加強對物業服務人交接工作的監管。

原物業服務人不得以業主欠交物業服務費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。

原物業服務人拒不移交有關資料或者財物，或者拒不退出物業服務區域的，由街道辦事處、鎮人民政府會同區縣城市管理等有關部門協調解決。

新物業服務人不得強行接管物業，按照約定承接物業時應當對共用部位、共用設施設備進行查驗。

第五十一條 物業服務區域突發失管狀態時，街道辦事處、鎮人民政府應當確定應急物業服務人，提供保潔、秩序維護、共用設施設備運行管理等基本物業服務，并及時告知區縣城市管理部門。

提供應急物業服務的，街道辦事處、鎮人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業服務區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月，費用由全體業主承擔。

應急物業服務期間，街道辦事處、鎮人民政府應當組織業主共同決定選聘新物業服務人，協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。

第五十二條 對配套設施不齊全、環境較差的城鎮老舊小區，市、區縣人民政府應當制定改造規劃和年度實施計劃，完善公共配套設施設備，改善城鎮老舊小區的綜合環境。

具備實施物業管理條件的城鎮老舊小區，街道辦事處、鎮人民政府應當組織業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務人或者實施自行管理。

第五十三條 物業服務人應當遵守安全生產、公共衛生、應急、治安、消防、防災管理等有關公共安全法律、法規的規定，制定物業服務區域安全防范應急預案，在相關部門指導下做好物業服務區域的安全管理工作。相關部門采取應急措施時，物業服務人應當予以協助。

對于物業服務人依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當予以配合。



第二節 物業服務收費



第五十四條 物業服務收費應當按照國家、省有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅前期物業公共服務費、普通住宅車位租賃費、普通住宅前期物業停車服務費以及車位場地使用費實行政府指導價，其他物業服務收費實行市場調節價。

實行政府指導價的，發展改革部門應當會同城市管理部門制定基準價和浮動幅度，報本級人民政府批準后向社會公布執行，并根據經濟社會發展水平以及物業服務成本變動等情況適時調整。

實行市場調節價的，物業服務合同雙方應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相符的原則，根據物業服務事項范圍、服務標準等因素在物業服務合同中約定。

物業服務人不得擅自調整約定的物業服務收費標準，不得強制要求業主預付物業服務費。

物業服務人為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。

第五十五條 因政府指導價變動需要調整普通住宅前期物業服務收費標準的，物業服務人應當在政府指導價變動范圍內作相應調整。

因服務成本變化需要調整普通住宅前期物業服務收費標準的，物業服務人應當遵循下列程序：

（一）委托具有資質的中介機構對上一年度物業服務項目經營情況進行審計，審計報告在物業服務區域內顯著位置公示三十日；

（二）將擬調整的收費標準、服務內容和標準在物業服務區域內顯著位置公示三十日，并書面告知街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會以及區縣發展改革、市場監督管理和城市管理部門；

（三）調價方案按照本條例第二十六條規定表決同意后，表決結果應當在物業服務區域內顯著位置公示，公示時間不得少于七日。

第五十六條 住宅物業已交付的，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。

已竣工尚未出售或者尚未交付的住宅物業，物業服務費由建設單位承擔。

住宅物業交付后長期空置的，其物業服務費收費標準應當在物業服務合同中約定。

物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。

第五十七條 業主應當根據物業服務合同約定的付費方式和標準，按時足額支付物業服務費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付。

業主逾期不支付物業服務費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付，業主委員會或者物業管理委員會應當督促其支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第五十八條 物業服務人違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。

物業服務人應當按照物業服務合同約定履行義務，不得以業主拖欠物業服務費等為由，實施中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供熱、供氣、通信等損害業主合法權益的行為。

第五十九條 專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

物業服務人接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

專業經營單位不得強制物業服務人代收費用，不得因物業服務人拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第六十條 建設單位、物業服務人、業主委員會利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本后產生的收益屬于業主共有。下列收益屬于業主共有：

（一）利用小區公共道路或者場地設置停車位收取的車位場地使用費；

（二）利用電梯、車庫、場地、樓體等共用部位、共用設施設備發布廣告的經營性收入；

（三）利用物業服務用房或者公共區域獲取的收入；

（四）法律、法規規定的其他應當歸業主共有的收入。

共有部分收益的管理與分配由業主大會決定。

共有部分收益由物業服務人代為管理的，應當單獨列賬，獨立核算，并接受業主委員會的監督；由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設共有部分收益賬戶，接受業主和居民委員會的監督。共有部分收益應當按季度在物業服務區域內顯著位置公示，公示日期不少于三十日。

業主委員會成員或者十名以上業主對共有部分收益有異議的，可以查詢有關財務賬簿。



第五章 物業的使用和維護



第六十一條 物業服務區域內禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構、主體結構，將衛生間改在下層住戶客廳、廚房、臥室、書房的上方，下挖建筑物內底層地面，擅自改變門窗位置等違反房屋裝飾裝修規定的行為；

（二）違章搭建建筑物和構筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀等違反規劃規定的行為；

（三）侵占或者損壞樓道、綠地、道路、場地和其他物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為；

（四）擅自利用共用部位、共用設施設備進行經營的行為；

（五）擅自改變房屋住宅用途，用于餐飲、加工、娛樂、賓館、培訓、醫療保健等生產經營活動，擅自改變架空層、設備層等共用部位、共用設施設備規劃用途等違反房屋管理規定的行為；

（六）違反國家規定，制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質的行為；

（七）制造超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；

（八）隨意傾倒垃圾、污水，棄置雜物，露天焚燒雜物、垃圾，露天燒烤等違反市容環境衛生規定的行為；

（九）在建筑物、構筑物、樓道、樓梯、窗戶、電梯和人行道、樹木、電線桿、地上管線以及其他戶外設施上亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛物品、亂張貼廣告和宣傳品，在公共區域私拉電線電纜、亂停亂放車輛、堆放物品、亂晾曬衣被的行為；

（十）違規擺設攤點，占道經營，擅自安裝現制現售飲用水設備的行為；

（十一）擅自通過設置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位，損壞、挪用或者擅自停用公共消防設施和器材等違反消防管理規定的行為；

（十二）擅自改變人防工程主體結構和平時使用功能，拆除、損壞人防工程設施設備等違反人防法律、法規的行為；

（十三）賭博、傳銷、利用封建迷信活動危害社會，吸毒，在公共通道、樓梯間、門廳等區域違規停放電動車、違規充電，違規出租房屋，謾罵、侮辱、毆打物業服務工作人員以及高空拋物等違反治安管理規定和危害公共安全的行為；

（十四）飼養犬只或者其他動物干擾他人正常生活，以及攜犬出戶不系犬繩、不及時清除犬只糞便等不文明行為；

（十五）法律、法規和臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。

第六十二條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知物業服務人，按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。

業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，未告知物業服務人的，物業服務人有權按照臨時管理規約或者管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業服務區域。

第六十三條 業主、物業使用人或者物業服務人應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在擬裝飾裝修的物業樓出入口顯著位置公示。

物業服務人應當加強對裝飾裝修活動的巡查和監督。物業服務人對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主、物業使用人應當予以配合，不得拒絕和阻礙。

第六十四條 業主應當按照國家和省專項維修資金制度足額交納專項維修資金。

專項維修資金屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。專項維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

房屋轉讓時，該房屋賬戶中結余的維修資金隨房屋所有權同時自動轉移。

第六十五條 專項維修資金余額不足首期交納額百分之三十的，業主應當及時續交。

專項維修資金續交方案和續交標準由業主共同決定。業主委員會、居民委員會負責組織續交。業主應當自收到續交通知之日起三十日內，將續交的專項維修資金存入專項維修資金專用賬戶。

業主逾期不續交專項維修資金的，業主委員會、居民委員會可以書面催告在合理期限內續交；合理期限屆滿仍不續交的，可以在物業服務區域顯著位置公示。

第六十六條 物業服務區域內有下列情形之一的，可以應急使用專項維修資金：

（一）屋面、外墻防水嚴重損壞的；

（二）電梯故障需要立即維修的；

（三）消防設施故障需要立即維修的；

（四）建筑外立面裝飾和公共構件嚴重松動、脫落的；

（五）玻璃幕墻炸裂的；

（六）排水管道爆裂的；

（七）地下車庫雨水倒灌的；

（八）其他可能危及房屋安全和造成人身安全事故的情形。

前款規定的應急維修情形出現時，物業服務人或者相關業主應當立即報告業主委員會，經相關業主、業主委員會、物業服務人共同現場查驗、確認后立即組織維修；未成立業主委員會的，報告居民委員會，經相關業主、物業服務人、居民委員會共同現場查驗、確認后立即組織維修。

第六十七條 應急維修竣工驗收后，物業服務人、業主委員會、相關業主、居民委員會等維修資金使用申請人應當將下列材料在物業服務區域內顯著位置進行公示：

（一）維修、更新、改造方案；

（二）工程造價結算報告；

（三）工程驗收合格證明；

（四）涉及戶數和清冊、分攤方案；

（五）區縣城市管理部門要求公示的其他材料。

公示時間不少于五日。公示期滿后，申請人按照規定申請列支專項維修資金。

第六十八條 物業服務區域內建筑物外立面的清洗、粉刷費用，經業主共同決定可以從專項維修資金中列支。

第六十九條 物業服務人應當對物業服務區域內的電梯、消防設施、充電設施等易于發生安全風險的設施設備和部位進行日常巡查；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落。

第七十條 業主、物業使用人應當對其所有或者使用的窗戶、陽臺、太陽能熱水器、空調外機、室外空調格柵、擱置物、懸掛物、車輛充電設施等可能影響公共安全的物品、設施進行檢查、維護，并承擔安全管理責任。

業主長期空置物業時，應當告知物業服務人，并與物業服務人就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。



第六章 監督管理



第七十一條 市城市管理部門履行下列職責：

（一）制定物業管理相關政策并組織實施；

（二）指導和監督區縣城市管理部門開展物業管理工作；

（三）指導和監督專項維修資金的籌集、管理和使用；

（四）統籌、協調物業管理培訓與宣傳工作；

（五）制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同和承接查驗協議等示范文本和相關物業服務標準、服務質量評價辦法；

（六）建立智慧物業管理、維修資金管理等信息系統；

（七）指導和監督行業協會制定和實施自律性規范；

（八）指導物業服務行業建立調解組織；

（九）指導和監督區縣城市管理部門依法查處物業服務區域內違法行為；

（十）物業管理方面的其他監督管理職責。

第七十二條 區縣城市管理部門履行下列職責：

（一）貫徹執行物業管理相關政策和制度；

（二）監督管理本行政區域內物業服務人；

（三）開展本行政區域內物業服務人信用評價工作；

（四）指導、監督本行政區域內專項維修資金的籌集、管理和使用；

（五）組織開展物業管理培訓與宣傳工作；

（六）指導街道辦事處、鎮人民政府開展物業管理相關工作；

（七）依法查處物業服務區域內違反規劃許可搭建建筑物、構筑物，違法設置戶外廣告，占用和損壞綠地、擅自伐移樹木，不按規定實施生活垃圾分類管理，以及餐飲服務業油煙污染、建筑施工超作業時限噪聲污染等行為；

（八）落實物業管理方面的其他監督管理職責。

第七十三條 市、區縣有關部門、單位在物業管理活動中履行下列職責：

（一）發展改革部門會同城市管理部門依法制定實行政府指導價的物業服務收費基準價及其浮動幅度，指導、管理和監督公共信用信息目錄內物業服務信用信息工作，協調供電企業對供電設施設備的投資建設、維護、管理，擬訂電動汽車充電設施發展規劃和扶持政策；

（二）公安機關負責指導物業服務人制定內部治安保衛制度，落實治安防范措施，對監控安防、保安服務等實施監督檢查，依法查處物業服務區域內影響公共安全和公共秩序的違法行為；

（三）司法行政部門負責指導物業管理矛盾糾紛的行政調解和人民調解工作；

（四）財政部門負責貫徹執行城鎮老舊小區改造、物業管理、既有多層住宅加裝電梯等財政政策；

（五）自然資源和規劃部門負責在規劃實施階段落實物業服務用房、居民委員會用房、政務服務用房、養老服務用房、停車位、車輛充電設施、體育設施、快遞服務設施以及其他配套建筑與設施設備的規劃配置要求和標準，與城市管理部門實施不動產信息共享；

（六）住房城鄉建設部門負責本行政區域內房屋使用安全管理的統籌、協調、監督、指導，督促建設單位、施工單位及時履行物業交付后保修范圍和保修期內房屋以及相關設施設備的保修責任，指導城鎮老舊小區改造和既有多層住宅加裝電梯工作，協調供熱、供氣企業對其運營管理的專業經營設施設備進行維修、養護、更新；

（七）水利部門負責協調供水企業對其運營管理的供水設施設備進行維修、養護、更新；

（八）衛生健康部門負責物業服務區域內集中式供水、二次供水、現制現售飲用水等生活飲用水的衛生監督管理；

（九）市場監督管理部門負責對電梯、機械式立體停車等特種設備實施監督檢查，依法查處物業服務區域內無照經營、物業服務人亂收費等價格違法行為；

（十）體育部門負責監督指導物業服務區域內配建體育設施的日常管理、維護等工作；

（十一）人防部門負責監督檢查物業服務區域內人防工程的維護管理工作；

（十二）大數據部門負責將智慧物業建設納入數字化相關規劃；

（十三）消防救援機構依法實施消防安全綜合監管，指導、監督物業服務人履行消防安全職責。

其他相關部門、單位按照各自職責做好物業監督管理的相關工作。

第七十四條 街道辦事處、鎮人民政府應當將物業管理納入本轄區基層治理體系和網格化管理，并在物業管理活動中履行下列職責：

（一）組織、指導業主大會成立和業主委員會選舉、換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責；

（二）組織成立物業管理委員會，并監督其依法履行職責；

（三）指導、協調和督促物業服務人依法履行職責；

（四）指導、監督物業承接查驗和物業服務用房、有關資料的交接工作；

（五）組織、指導做好物業服務人的服務質量評價工作；

（六）指導專項維修資金使用管理和續交工作；

（七）依法調解處理物業管理糾紛；

（八）指導、督促物業服務人落實生活垃圾分類投放管理責任人制度；

（九）法律、法規規定物業管理方面的其他職責。

第七十五條 居民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導下履行下列職責：

（一）指導、監督業主委員會、物業服務人開展工作；

（二）參加物業承接查驗工作；

（三）履行網格化管理職責，及時排查、化解物業管理糾紛；

（四）開展物業服務質量滿意度測評，協助做好物業服務人的服務質量評價工作；

（五）協助街道辦事處、鎮人民政府開展物業管理其他相關工作。

第七十六條 街道辦事處、鎮人民政府應當建立物業管理工作協調制度，召集居民委員會、公安派出所、物業服務人、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和區縣城市管理、發展改革、住房城鄉建設、市場監督管理、消防救援等部門、單位參加，協調解決物業管理中的問題。

第七十七條 本市建立健全人民調解、行業調解、行政調解、司法調解構成的多元糾紛解決機制，化解物業管理糾紛。

第七十八條 業主、物業使用人、物業服務人等發現違反物業管理規定的行為，可以向有關部門或者政務服務便民熱線投訴舉報。有關部門接到投訴舉報后，應當對投訴舉報的內容及時調查核實、依法處理，并按規定時限回復投訴舉報人。

區縣城市管理、住房城鄉建設、公安、消防、市場監督管理等相關部門、單位應當在物業服務區域內顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式，可以同時采用信息化手段予以公布。

相關部門進入物業服務區域開展行政執法工作時，物業服務人、業主委員會、業主應當予以配合。違法事項涉及多個行政執法部門的，街道辦事處、鎮人民政府應當協調相關部門聯合執法。



第七章 法律責任



第七十九條 違反本條例規定的行為，法律、法規已作出處罰規定的，適用其規定。

第八十條 物業服務人違反本條例規定，承接未經查驗物業的，由區縣城市管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第八十一條 違反本條例規定，物業服務人未按照規定如實公示、公告相關信息的，由區縣城市管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下的罰款。

第八十二條 違反本條例規定，物業服務人擅自撤出物業服務區域、停止服務的，由區縣城市管理部門處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第八十三條 違反本條例規定，物業服務合同終止后，物業服務人拒不退出物業服務區域或者拒不移交有關資金、資料的，由區縣城市管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第八十四條 違反本條例第五十八條規定，物業服務人中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供熱、供氣、通信等損害業主合法權益行為的，由區縣城市管理部門責令限期改正，并處二千元以上一萬元以下的罰款。

第八十五條 業主、物業使用人或者物業服務人違反本條例第六十一條規定的，由公安、生態環境、住房城鄉建設、衛生健康、市場監督管理、人防、城市管理、消防救援等部門、單位按照各自職責，依據有關法律、法規的規定予以處罰。

第八十六條 城市管理部門、街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會和其他有關部門、單位的工作人員在物業管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）未按照本條例規定對住宅小區承接查驗進行監督的；

（二）未按照本條例規定籌備、組織召開業主大會會議的；

（三）未按照本條例規定組織成立物業管理委員會的；

（四）未按照本條例規定建立物業管理工作協調制度的；

（五）發現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的；

（六）其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。



第八章 附則



第八十七條 村民委員會的物業管理職責參照本條例規定的居民委員會職責執行。

第八十八條 本條例自2021年12月1日起施行。

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